El Banco Nación lanza este miércoles por la tarde una nueva línea de créditos hipotecarios UVA, a la que bautizó como "+Hogares". Estos créditos contarán con un tope opcional contra la inflación, ya que se abonaría un adicional de tasa como seguro por si la inflación se dispara.

La evolución de la inflación es la que determina el incremento aumento de la cuota del crédito. Con esta medida, el Nación se suma a otros bancos que ya salieron a ofrecer préstamos hipotecarios.

El gobernador de Córdoba, Martín Llaryora, anunció este lunes que el banco local ofrece una línea de hipotecarios que permite financiar hasta el 100% de un inmueble. Esta línea tendrá "la tasa más baja del mercado para todos los cordobeses sean o no clientes de la entidad", dijo.

Ese mismo día, el Banco Nación dispuso una nueva reducción en la tasa de interés para las MiPyMEs, grandes empresas y para el segmento "individuos", con bajas que van entre 5 y 9 puntos porcentuales. También mejoró las condiciones para el financiamiento en dólares, con una tasa fija del 1,5%.

El interés por este producto resurgió con fuerza desde su auge en 2017. Los préstamos para vivienda se habían ido durante la crisis del 2018-2019, ahora tienen una tasa promedio del 5% más la inflación, según los bancos. 

¿Conviene sacar un crédito hipotecario UVA con esta inflación?

Las claves a tener en cuenta antes de sacar un crédito UVA

• Algunos analistas sugieren esperar a que la tendencia de "desinflación" prometida por el Gobierno se confirme en los próximos meses, específicamente en el segundo semestre del 2024.
• El valor de la UVA actualmente se sitúa en $902,97, más del doble de su valor hace 5 meses, sin indicios de que la inflación alcance un solo dígito como se ha prometido.
• Tener en cuenta lo sucedido con los que sacaron un crédito UVA durante el gobierno de Mauricio Macri, que se volvió difícil de pagar. Por ejemplo: una deuda inicial de 1,5 millones de pesos se incrementó a 20 millones de pesos en cuotas de $800 mil, lo que representa prácticamente un sueldo entero.

Créditos hipotecarios UVA: requisitos para acceder
Entre los requisitos principales que en esta primera etapa deberán cumplir quienes quieran acceder a este tipo de préstamos figuran ser de nacionalidad argentina, mayor de 21 años, y trabajar en relación de dependencia.

Las condiciones y características de los préstamos son:

Monto Máximo del Préstamo:  tanto en el Banco Hipotecario como en el Banco Ciudad el monto máximo a solicitar será hasta 250 millones de pesos que es el equivalente a unos 250.000 dólares. 
Ingresos que se deben demostrar: En ambos casos, la cuota no debe superar el 25% de los ingresos del solicitante y/o su grupo familiar.
Dinero que te da el banco del total de la propiedad que se quiere adquirir: en el caso del Banco Hipotecario, el préstamo puede cubrir hasta el 80% de la vivienda. Es decir, que quien lo solicita debe contar con el 20% restante. El Banco Ciudad financia hasta un 75% del valor de la unidad a adquirir, por lo tanto el tomador del crédito deberá  contar con el 25% de anticipo.
La tasa anual que te cobra el banco: la tasa del Banco Hipotecario es del 8,5% más UVA  pero baja al 4,25% más UVA durante el primer año para los clientes que cobran su sueldo en el banco. El Banco Ciudad cobrará una tasa de interés del 5,5% más UVA  y del 3,5% más UVA para la compra de propiedades en el microcentro. En ambos casos, el capital es ajustable por UVAS.
Los valores de las cuotas mensuales: el valor de la cuota sería que por cada $1.000.000 entre 25 a 30 años, se pagará una cuota que iría de 5.000 a 7.000 pesos dependiendo el banco.
Los plazos de años de las líneas anunciadas: el plazo máximo de pago en el caso del Banco Hipotecario es a 30 años y en Banco Ciudad  serían por 10, 15 y hasta 20 años.
Los créditos serán  bajo el sistema francés: es un sistema de cuotas constantes en el que la persona paga la misma cantidad todos los meses lo que permite tener cierta previsibilidad pero al comienzo se cancelan más intereses que capital. 
Los préstamos anunciados hasta ahora son para comprar (una primera o segunda vivienda que se puedan hipotecar), construir, ampliar, reciclar o terminar una casa
Los préstamos anunciados hasta ahora son para comprar, construir, ampliar, reciclar o terminar una casa
Por otra parte, estos préstamos cuentan con la posibilidad de solicitar una extensión del plazo si el importe de la cuota a pagar llega a superar el 10% del valor de cuota resultante de haber aplicado a ese préstamo un ajuste de capital por el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS) desde su desembolso. En esos casos se podrá extender en hasta 25% el plazo original del préstamo. Por ejemplo, para comprar una propiedad de unos 125 millones se necesitan ingresos de $3,2 millones, aproximadamente. 

En el caso del Banco Ciudad, si la persona, familia o conjunto de tomadores del crédito suman ingresos por $1.900000 , pueden acceder, como ejemplo, a un préstamo de $70 millones a 20 años con una cuota inicial de $482.000. Si el monto es menor, $10 millones a 20 años, la cuota mensual inicial es de $70.000.

Créditos hipotecarios UVA: cómo calcular la cuota
El análisis es caso por caso. Pero por ejemplo, en una línea de 50 millones de pesos o 50.000 dólares  a 25 años de plazo, las cuotas son de $400.000 hacen falta ingresos en blanco de $1,6 millones.

En el caso de una pareja se pueden sumar los ingresos y solicitar el crédito en conjunto. En el caso del Ciudad, tal como está aclarado en la respuesta anterior, por un préstamo de $70 millones a 20 años, la cuota inicial será de $482.000. Si el monto es 482.000. Si el monto es menor, $10 millones a 20 años, la cuota mensual inicial es de $68.943,32.

Créditos hipotecarios UVA: preguntas frecuentes
Existen varias preguntas que nos podemos hacer a la hora de analizar tomar un crédito de estas características como:

¿Qué tipo de propiedad puedo comprar teniendo en cuenta los montos máximos que otorgan los bancos que anunciaron créditos? Hay que considerar los precios de mercado donde un monoambiente de 40 m2 tiene un precio de unos u$s 100.000, uno de dos ambientes y 50 m2 vale unos u$s120.000 y uno de tres ambientes y 80 m2, vale u$s160.000.

¿Qué banco ofrece la línea de crédito más accesible? La línea con la tasa más baja es la del Banco Ciudad y es de 3,5% anual  pero sólo pueden acceder quienes compren una vivienda familiar, única y de ocupación permanente ubicada en el microcentro porteño. Esto es dentro del perímetro comprendido por el programa del Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (Fodus) que comprende las avenidas San Juan, Entre Ríos, Callao, Santa Fe, Leandro N. Alem y Paseo Colón, en ambas aceras. 

Esta zona está dentro del plan del Gobierno de CABA para promover la reactivación del microcentro que incluye beneficios impositivos para los desarrolladores que reconviertan oficinas en viviendas o facilidades para quienes se muden al microcentro como inquilinos. Ahora se suma esta línea de créditos para quienes quieran comprar vivienda en esa zona.

El resto de los requisitos son los mismos del préstamo general: ser cliente del banco con acreditación de haberes, se financia hasta el 75% con un máximo de $250 millones, a 10, 15 y 20 años, y el porcentaje de sueldo que no debe superar la cuota del 25%.

Por ejemplo, con relación al importe de la cuota mensual: cada $10 millones que se soliciten a 20 años para adquirir una vivienda en el microcentro, la cuota mensual inicial es de 60.000 pesos por mes que en el caso de una propiedad ubicada fuera de esa zona.

en una línea de 50 millones de pesos o 50.000 dólares  a 25 años de plazo, las cuotas son de $400.000 hacen falta ingresos en blanco de $1,6 millones
En una línea de $50 millones o u$s50.000 a 25 años de plazo, las cuotas son de $400.000 y hacen falta ingresos en blanco de $1,6 millones
¿Cuál es la diferencia entre el crédito para construir o para comprar del Banco Hipotecario?: No hay grandes diferencias. La única es que si el demandante solicita el dinero para construir, la entidad plantea un anticipo y dos desembolsos contra avance de la obra. El resto de las condiciones se mantiene y hasta 250 millones de pesos y se financia hasta el 80% de la obra.  En este caso también se debe destinar a la construcción de primera o segunda vivienda. Las tasas son 8,5% y la tasa preferencial de 4,25% durante el primer año para los clientes del banco. El plazo máximo de pago es de 30 años. El capital se ajusta  por UVA.

¿Qué ocurre con los préstamos para finalizar la construcción de una vivienda? En el Hipotecario el monto a prestar es de 125 millones de pesos.

¿Qué debe pasar en la economía argentina para que las cuotas de los créditos UVA no se disparen?. La evolución de la inflación es clave porque es lo que determina el aumento de la cuota pero otra variable a observar son los cambios del salario real de la gente.

Otro indicador clave será la evolución del dólar: una posible devaluación y el impacto que tiene en los precios una suba del tipo del cambio podría convertirse en un problema porque aumentaría la inflación.